Free Essay

Marriot Case

In: Business and Management

Submitted By josh212
Words 5007
Pages 21
202-S08
REV. 1 DE ABRIL, 1998

RICHARD S. RUBACK

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)
En abril de 1988, Dan Cohrs, vicepresidente de financiación de proyectos de Marriott Corporation, estaba preparando su recomendación anual acerca de las tasas de aceptación de proyectos en cada una de las tres divisiones de la empresa. En Marriott, los proyectos de inversión se seleccionaban descontando para cada división los «cash flow» apropiados por las tasas de aceptación correspondientes. En 1987, las ventas de Marriott crecieron un 24% y la rentabilidad de los recursos propios ascendió al 22%. Las ventas y el beneficio por acción se habían duplicado durante los cuatro años anteriores, y la estrategia corporativa pretendía continuar con esta tendencia. Según la Memoria anual de Marriott de 1987: «Pensamos seguir siendo una empresa de crecimiento puntera. Esto significa desarrollar agresivamente las oportunidades apropiadas dentro de las líneas de negocio que hemos escogido: hostelería, servicios contratados y negocios relacionados. En cada una de estas áreas, nuestro objetivo es ser el empleador preferido, el proveedor preferido y la empresa más rentable.» Cohrs admitía que las tasas de aceptación divisionales de Marriott tendrían un impacto significativo sobre las estrategias financiera y corporativa de la empresa. Como regla empírica, el aumentar la tasa de aceptación en un 1% (por ejemplo, del 12 al 12,12%) disminuía el valor actual de los ingresos de proyectos en un 1%. Como los costes permanecían más o menos fijos, estos cambios en el valor de los ingresos se traducían en cambios en el valor neto actual de los proyectos. La Figura A muestra el importante impacto de las tasas de aceptación sobre el valor actual neto previsto de los proyectos. Si las tasas de aceptación aumentasen, el crecimiento de Marriott se vería reducido a medida que proyectos hasta entonces rentables dejaban de cumplir dichas tasas. A la inversa, si las tasas de aceptación disminuyeran, el crecimiento de Marriott se aceleraría. Marriott también se planteaba utilizar la tasa de aceptación para determinar la remuneración incentivada. La remuneración incentivada anual constituía una parte importante de la remuneración total, oscilando entre el 30 y el 50% del sueldo base. Los criterios para los pluses dependían de las responsabilidades específicas del puesto, pero muchas veces incluían el nivel de ingresos, la capacidad de los directivos para cumplir los presupuestos y los resultados globales de la empresa. No obstante, había un cierto interés en basar parte de la remuneración incentivada en una comparación de la rentabilidad de los activos netos de la división y la tasa de aceptación de la división basada en el tipo de mercado. El plan de remuneración reflejaría entonces la tasa de aceptación, sensibilizando a los directivos a la estrategia financiera de Marriott y las condiciones de los mercados de capitales.

_________________________________________________________________________________________________________________
El caso de LACC número 202-S08 es la versión en español del caso HBS número 9-289-047. Los casos de HBS se desarrollan únicamente para su discusión en clase. No es el objetivo de los casos servir de avales, fuentes de datos primarios, o ejemplos de una administración buena o deficiente. Copyright 1989 President and Fellows of Harvard College. No se permitirá la reproducción, almacenaje, uso en plantilla de cálculo o transmisión en forma alguna: electrónica, mecánica, fotocopiado, grabación u otro procedimiento, sin permiso de Harvard Business School.

This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

202-S08

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

Figura A

Margen de beneficio y tasas de aceptación típicas de hoteles 40

30 Ratio de rentabilidad 20

10

0

–10

–20 7 8 9 10 11 12

Tasa de aceptación
Fuente: Estimaciones del autor del caso. La ratio de rentabilidad para un hotel es su valor actual neto dividido entre su coste.

Antecedentes de la empresa
Los inicios de Marriott Corporation se remontan a 1927, cuando J. Willard Marriott abrió su puesto de refrescos. A lo largo de los siguientes sesenta años, el negocio creció hasta convertirse en una de las empresas líderes en hostelería y restauración de Estados Unidos. En 1987, los beneficios de Marriott ascendieron a 223 millones de dólares, sobre unas ventas de 6.500 millones de dólares. El Anexo 1 ofrece un resumen de la historia financiera de Marriott. Marriott tenía tres líneas de negocio principales: hoteles, servicios contratados y restaurantes. El Anexo 2 resume los datos de sus líneas de negocio. Las operaciones de hostelería incluían 361 hoteles, con un total de más de 100.000 habitaciones. La gama de hoteles abarcaba desde los hoteles y «suites» Marriott, de alta calidad y esmerado servicio, hasta los Fairfield Inn, establecimientos de tipo medio. La hostelería generó, en 1987, el 41% de las ventas y el 51% de los beneficios. Los servicios contratados suministraban comidas y gestión de servicios a empresas e instituciones docentes y sanitarias. También suministraba comida («catering») y servicios a líneas aéreas a través de las operaciones Marriott In-Flite Services y Host International. Los servicios contratados generaron, en 1987, el 46% de las ventas y el 33% de los beneficios. Los restaurantes de Marriott incluían Bob’s Big Boy, Roy Rogers y Hot Shoppes. Los restaurantes supusieron, en 1987, el 13% de las ventas y el 16% de los beneficios.

2
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

202-S08

Estrategia financiera
Los cuatro elementos clave de la estrategia financiera de Marriott eran: ! ! ! ! Administrar, en vez de tener en propiedad los activos hoteleros. Invertir en proyectos que incrementen el valor para el accionista. Optimizar la utilización de la deuda en la estructura del capital. Recomprar las acciones infravaloradas.

Administrar, en vez de tener en propiedad los activos hoteleros En 1987, Marriott había promocionado propiedades hoteleras valoradas en más de 1.000 millones de dólares, convirtiéndose en uno de los diez mayores promotores de inmuebles comerciales en Estados Unidos. Con un proceso de promoción inmobiliaria completamente integrado, Marriott identificaba mercados, creaba planes de promoción, diseñaba proyectos y evaluaba la rentabilidad potencial.
Una vez terminada la promoción, la empresa vendía los activos hoteleros a socios de responsabilidad limitada, mientras retenía el control de la explotación como socio colectivo bajo un contrato de administración a largo plazo. Las comisiones como administrador solían ser el 3% de los ingresos más el 20% de los beneficios antes de amortización y pagos de la deuda. El 3% de los ingresos cubrían, por lo general, los gastos generales de dirección del hotel. El 20% de los beneficios antes de amortización y pagos de capital de las deudas que se reservaba Marriott requería muchas veces que ésta «se hiciera a un lado» hasta que los inversores hubieran obtenido una rentabilidad preestablecida. Marriott garantizaba también una parte de la deuda de la sociedad. Durante 1987, tres hoteles Marriott y 70 hoteles Courtyard se sindicaron por 890 millones de dólares. En total, la empresa explotaba hoteles sindicados valorados en unos 7.000 millones de dólares.

Invertir en proyectos que incrementen el valor para el accionista La compañía utilizaba técnicas de «cash flow» descontado para evaluar las inversiones potenciales. El tipo de referencia asignado a un proyecto en concreto se basaba en los tipos de interés del mercado, el riesgo del proyecto y las estimaciones de las primas de riesgo. Las previsiones de «cash flow» incorporaban unos supuestos estándar utilizados en toda la empresa que limitaban el factor individual en las estimaciones de «cash flow» y proporcionaban cierta coherencia entre los proyectos. Como declaraba uno de los ejecutivos de Marriott:
«Nuestros proyectos son como un montón de cajitas parecidas. Este parecido impone disciplina en el análisis previo. Hay macrodatos corporativos sobre inflación, márgenes, vida de los proyectos, valores residuales, porcentaje de ventas requerido para la remodelación, y otros. Los proyectos se auditan a lo largo de todo su ciclo de vida para comprobar y actualizar estos supuestos estándar pro forma. Los directivos de las divisiones todavía tienen poder decisorio sobre supuestos específicos de su unidad, pero han de cumplir con las normas generales de la empresa.»

Optimizar la utilización de la deuda en la estructura del capital Marriott determinaba la cantidad de deuda en la estructura de su capital, centrándose en su capacidad para amortizar su deuda. Utilizaba un objetivo de cobertura de intereses en vez de una relación deuda/capital objetivo. En 1987, la deuda de Marriott sumó unos 2.500 millones de dólares, el 59% de su capital total. Recomprar las acciones infravaloradas Marriott calculaba regularmente un «valor contable justificado» para sus acciones ordinarias, y debía recomprar sus acciones siempre que su precio en el mercado descendiera sustancialmente por debajo de ese valor. El valor contable justificado se calculaba descontando los «cash flow» de los recursos propios utilizando el coste de los recursos propios de la
3
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

202-S08

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

empresa. Se comprobaba comparando el precio de las acciones de Marriott con el de empresas similares, utilizando relaciones cotización/beneficio para cada negocio y valorando cada negocio bajo estructuras de propiedad alternativas, como una adquisición apalancada. Marriott confiaba más en su medida del valor justificado que en el precio día a día de sus acciones en el mercado. Por tanto, un desfase entre el valor justificado y el precio del mercado solía desencadenar recompras en vez de una revisión del valor justificado mediante, por ejemplo, una revisión del tipo de referencia. Además, la empresa creía que las recompras de acciones por debajo del valor contable justificado constituían un uso más provechoso de su «cash flow» y su capacidad de deuda que las adquisiciones o posesiones de propiedad inmobiliaria. En 1987, Marriott recompró 13,6 millones de sus acciones ordinarias por 429 millones de dólares.

El coste del capital
Marriott midió el coste de oportunidad del capital para inversiones de riesgo parecido utilizando la fórmula del coste promedio ponderado del capital (WACC) como:

WACC = (1 – " ) rD (D/V) + rE (E/V) donde D y E son, respectivamente, el valor de mercado de la deuda y de los recursos propios, rD es el coste de la deuda antes de impuestos, rE es el coste de los recursos propios después de impuestos, V es el valor de la empresa (V = D + E), y#" es el tipo impositivo del impuesto sobre sociedades. Marriott utilizaba este método para determinar el coste del capital para la empresa en conjunto y para cada división. Para determinar el coste de oportunidad del capital, Marriott exigía tres datos: capacidad de deuda, coste de deuda y coste de los recursos propios acorde con la cantidad de deuda. El coste del capital variaba entre las tres divisiones, porque los tres factores del coste del capital podían ser diferentes en cada división. El coste del capital para cada división se actualizaba anualmente.

Capacidad de deuda y coste de la deuda Marriott aplicaba su política de financiación basada en la cobertura a cada una de sus divisiones. También determinaba para cada división la fracción de deuda que debía ser de tipo variable basándose en la sensibilidad de los «cash flow» de las divisiones a los cambios en los tipos de interés. El tipo de interés aplicado a la deuda de tipo variable variaba con los cambios en los tipos de interés. Si los «cash flow» aumentaban al subir los tipos de interés, la utilización de deuda de tipo variable ampliaba la capacidad de deuda.
En abril de 1988, la deuda no garantizada de Marriott estaba clasificada como A. Como riesgo corporativo de alta calidad, Marriott podía esperar pagar un diferencial por encima de los tipos actuales de los bonos del Estado. El coste de la deuda para cada división se basaba en una estimación del coste de la deuda de la división como si se tratara de una empresa independiente. El diferencial entre el tipo de deuda y el tipo de los bonos del Estado era diferente en cada división debido a las diferencias en el riesgo. La Tabla A muestra los ratios de apalancamiento objetivo, a valor de mercado, la fracción de deuda a tipo variable, la fracción de deuda a tipo fijo, así como el diferencial de crédito para Marriott en conjunto y para cada división. El diferencial («spread») de crédito era la prima por encima del tipo de los bonos del Estado que debía pagar Marriott para inducir a los inversores a prestar dinero a Marriott. Dado que los activos de hostelería, como los hoteles, tenían una larga vida útil, Marriott utilizaba el coste de la deuda a largo plazo para sus cálculos del coste del capital en hostelería. Para sus divisiones de restauración y servicios contratados, utilizaba deuda a más corto plazo como coste de la deuda, porque estos activos tenían una vida útil más corta.

4
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

202-S08

Relaciones de apalancamiento objetivo, a valor de mercado, y diferenciales de crédito para Tabla A Marriott y sus divisiones (En porcentaje)

Porcentaje de deuda en capital Marriott Hoteles Servicios contratados Restaurantes 60 74 40 42

Fracción de deuda a tipo variable 40 50 40 25

Fracción de deuda a tipo fijo 60 50 60 75

Prima del tipo de deuda por encima de los bonos del Estado 1,30 1,10 1,40 1,80

La Tabla B muestra los tipos de interés pagados por los títulos del Estado (Estados Unidos) de tipo fijo en abril de 1988.

Tabla B

Tipos de interés del Estado en abril de 1988
Tipo 8,95% 8,72% 6,90%

Vencimiento 30 años 10 años 1 año

El coste de los recursos propios Marriott admitió que para cumplir su estrategia financiera de emprender sólo proyectos que aumentaran el valor para los accionistas, tenía que utilizar la medida de los costes de recursos propios utilizada por sus accionistas. Para estimar el coste de recursos propios, Marriott utilizaba el modelo de valoración de los activos de capital («Capital Asset Pricing Model», CAPM). El CAPM, desarrollado originalmente por John Lintner y William Sharpe a principios de los años sesenta, había conseguido una gran aceptación entre los profesionales de las finanzas. Según el CAPM, el coste de los recursos propios, o lo que era equivalente, la rentabilidad esperada de los recursos propios, se calculaba como: rentabilidad esperada = r = tasa sin riesgo + beta * [prima de riesgo] donde la prima de riesgo es la diferencia entre la rentabilidad esperada de la cartera de mercado y la tasa de riesgo. La idea clave del CAPM era que el riesgo debía medirse en función de una cartera totalmente diversificada de activos arriesgados, como son las acciones ordinarias. El sencillo refrán «no pongas todos tus huevos en el mismo cesto» dictaba que los inversores podían minimizar sus riesgos al tener activos en carteras totalmente diversificadas. El riesgo de un activo no se medía por su riesgo en sí mismo. Al contrario, lo que importaba era la contribución del activo al riesgo de una cartera de mercado o totalmente diversificada. El riesgo, generalmente llamado riesgo sistemático, se medía con el coeficiente beta.

5
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

202-S08

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

Los coeficientes beta podían calcularse a partir de datos históricos sobre la rentabilidad de las acciones ordinarias utilizando un simple análisis de regresión lineal. El coeficiente beta de Marriott, calculado utilizando la rentabilidad mensual de las acciones durante cinco años fue de 1,11. Había dos problemas que limitaban la utilización de las estimaciones históricas de la beta para calcular los tipos de referencia para los proyectos. El primero era que las empresas generalmente tenían múltiples líneas de negocios. Por tanto, el coeficiente beta de una empresa era la media ponderada de las beta de sus diferentes líneas de negocios. El segundo problema era que el apalancamiento afectaba a la beta. El añadir deuda a una empresa aumentaba la beta de sus recursos propios, incluso, si el grado de riesgo de los activos de la firma permanecían invariables, porque los «cash flow» más seguros iban a los tenedores de la deuda. A medida que aumentaba la deuda, los «cash flow» que quedaban para los accionistas eran cada vez más arriesgados. Por tanto, la beta histórica de una empresa debía interpretarse y ajustarse antes de que pudiera utilizarse como beta de un proyecto, a no ser que el proyecto tuviera el mismo riesgo y el mismo apalancamiento que la empresa en conjunto. El Anexo 3 contiene la beta, el apalancamiento y otros datos relacionados de Marriott y empresas potencialmente comparables en el sector de la hostelería y restauración. Para seleccionar la prima de riesgo apropiada para utilizar en los cálculos del tipo de referencia, Cohrs examinaba una multitud de datos de los mercados de valores y bonos. El Anexo 4 ofrece información histórica sobre la rentabilidad de los períodos de tenencia de bonos del Estado y de empresas, y el índice compuesto S&P 500 para acciones ordinarias. La rentabilidad por período de tenencia era la rentabilidad obtenida por el tenedor del título, incluyendo cualquier pago al contado (por ejemplo, dividendos en el caso de acciones ordinarias, cupones en el caso de bonos) recibido por el tenedor, más cualquier plusvalía o minusvalía sobre el título. Como ejemplos, la rentabilidad del período de tenencia del 5,23% para el índice compuesto S&P 500 para acciones ordinarias en 1987 era la suma del 3,20% de rentabilidad de los dividendos y de la plusvalía del 2,03%. El retorno de –2,69% para el período de tenencia del índice de los bonos del Estado a largo plazo, en 1987, era la suma del tipo de cupón del 7,96% y una minusvalía del 10,65% 1. El Anexo 5 muestra datos estadísticos de la diferencia entre la rentabilidad del índice compuesto S&P 500 y las rentabilidades del período de tenencia de las letras del Tesoro, bonos del Estado y bonos de empresas de alto grado, a largo plazo. Cohrs quería determinar el intervalo de tiempo correcto para medir estos promedios, especialmente dadas las altas rentabilidades y volatilidad de los mercados de bonos mostradas en los Anexos 4 y 5.

1 Se supone que los pagos al contado se invierten mensualmente en los respectivos títulos.

6
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

202-S08 -7-

Anexo 1

Historia financiera de Marriott Corporation (En millones de dólares, excepto las cantidades por acción)
1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987

Resumen de operaciones Ventas Beneficio antes de gastos financieros e impuestos Gastos financieros Beneficio antes de impuestos Impuestos Beneficio de operaciones en cursoa Beneficio neto Fondos aportados por operaciones en cursob Capitalización y rentabilidad Activo total Capital totalc Deuda a largo plazo Porcentaje del capital total Recursos propios Por acción y otros datos Beneficio por acción: Operaciones en cursoa Beneficio neto Dividendos en efectivo Recursos propios Precio de mercado a final de año Acciones en circulación (en millones) Rentabilidad de los recursos propios
Fuente: Informes de la empresa.

1.174,1 107,1 23,7 83,5 35,4 48,1 54,3 101,2

1.426, 0 133,5 27,8 105,6 43,8 61,8 71,0 117,5

1.633,9 150,3 46,8 103,5 40,6 62,9 72,0 125,8

1.905,7 173,3 52,0 121,3 45,2 76,1 86,1 160,8

2.458,9 205,5 71,8 133,7 50,2 83,5 94,3 203,6

2.950,5 247,9 62,8 185,1 76,7 108,4 115,2 272,7

3.524,9 297,7 61,6 236,1 100,8 135,3 139,8 322,5

4.241,7 371,3 75,6 295,7 128,3 167,4 167,4 372,3

5.266,5 420,5 60,3 360,2 168,5 191,7 191,7 430,3

6.522,2 489,4 90,5 398,9 175,9 223,0 223,0 472,8

1.000,30 826,9 309,9 37,5 418,7

1.080,4 891,9 365,3 41,0 413,5

1.214,30 977,7 536,6 54,9 311,5

1.454,9 1.167,50 607,7 52,1 421,7

2.062,6 1.634,50 889,3 54,4 516,0

2.501,40 2.007,50 1.071,60 53,4 628,2

2.904,70 2.330,70 1.115,30 47,9 675,6

3.663,80 2.861,40 1.192,30 41,7 848,5

4.579,30 3.561,80 1.662,80 46,7 991,0

5.370,50 4.247,80 2.498,80 58,8 810,8

0,25 0,29 0,026 2,28 2,43 183,6 13,9

0,34 0,39 0,034 2,58 3,48 160,5 17,0

0,45 0,52 0,042 2,49 6,35 125,3 23,8

0,57 0,64 0,051 3,22 7,18 130,8 23,4

0,61 0,69 0,063 3,89 11,70 132,8 20,0

0,78 0,83 0,076 4,67 14,25 134,4 20,0

1,00 1,04 0,093 5,25 14,7 128,8 22,1

1,24 1,24 0,113 6,48 21,58 131,0 22,1

1,40 1,40 0,136 7,59 29,75 130,6 20,6

1,67 1,67 0,17 6,82 30,00 118,8 22,2

aLas operaciones de parques de atracciones temáticos de la empresa se abandonaron en 1984. bLos fondos aportados por las operaciones en curso consisten en el beneficio de las operaciones en curso más amortización, impuestos diferidos y otros conceptos que no afectan actualmente el fondo de

maniobra. cEl capital total representa el activo total menos el exigible a corto plazo.

This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

202-S08

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

Anexo 2

Resumen financiero de Marriott por líneas de negocio, 1982-1987 (En millones de dólares)
1982 1983 1984 1985 1986 1987

Hostelería: Ventas Beneficio de explotación Activos identificables Amortizaciones Inversiones 1.091,7 132,6 909,7 22,7 371,5 1.320,5 139,7 1.264,6 27,4 377,2 1.640,8 161,2 1.786,3 31,3 366,4 1.898,4 185,8 2.108,9 32,4 808,3 2.333,1 215,7 2.236,7 37,1 966,6 2.673,3 263,9 2.777,4 43,9 1.241,9

Servicios contratados: Ventas Beneficio de explotación Activo identificable Amortizaciones Inversiones en inmovilizado 819,8 51,0 373,3 22,9 127,7 950,6 71,1 391,6 26.1 43,8 1.111,3 86,8 403,9 28,9 55,6 1.586,3 118,6 624,4 40,2 125,9 2.236,1 154,9 1.070,2 61,1 448,7 2.969,0 170,6 1.237,7 75,3 112,7

Restaurantes: Ventas Beneficio de explotación Activos identificables Amortizaciones Inversiones en inmovilizado
Fuente: Informes de la empresa.

547,4 48,5 452,2 25,1 199,6

679,4 63,8 483,0 31,8 65,0

707,0 79,7 496,7 35,5 72,3

757,0 78,2 582,6 34,8 128,4

797,3 79,1 562,3 38,1 64,0

879,9 82,4 567,6 42,1 79,6

8
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

202-S08

Anexo 3

Información sobre empresas hoteleras y de restauración comparables

Rentabilidad media aritméticaa MARRIOTT CORPORATION (Posee, explota y dirige hoteles, restaurantes y servicios de comidas en instituciones y líneas aéreas) Hoteles: HILTON HOTELS CORPORATION (Posee, dirige y licencia hoteles. Explota casinos) HOLIDAY CORPORATION (Posee, dirige y licencia hoteles y restaurantes. Explota casinos) LA QUINTA MOTOR INNS (Posee, explota y licencia Motor Inns.) RAMADA INNS, INC. (Posee y explota hoteles y restaurantes) Restaurantes: CHURCH’S FRIED CHICKEN (Posee y concede franquicias de restaurantes y negocios de juego) COLLINS FOODS INTERNATIONAL (Explota la franquicia Kentucky Fried Chicken y restaurantes de precio medio) FRISCH’S RESTAURANTS (Explota y concede franquicias de restaurantes) LUBY’S CAFETERIAS (Explota cafeterías) McDONALD’S (Explota, concede franquicias y abastece restaurantes) WENDY’S INTERNATIONAL (Explota, concede franquicias y abastece restaurantes)
Fuente: Estimaciones del autor. aCalculada para el período de cinco años 1983-1987.

Beta recursos propiosb 1,11

Porcentaje apalancamiento, mercadoc 41

Ingresos en 1987 (en miles de millones de dólares) 6,52

22,4

13,3

0,76

14

0,77

28,8

1,35

79

1,66

–6,4

0,89

69

0,17

11,7

1,36

65

0,75

–3,2

1,45

4

0,39

20,3

1,45

10

0,57

56,9

0,57

6

0,14

15,1

0,76

1

0,23

22,5

0,94

23

4,89

4,6

1,32

21

1,05

bEstimada utilizando datos mensuales de cinco años durante el período 1983-1987. cValor contable de la deuda dividido entre la suma del valor contable de la deuda más el valor de mercado de los recursos propios.

9
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

202-S08

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

Anexo 4 Rentabilidad anual del período de tenencia para valores e índices de mercado seleccionados, 1926-1987 (En porcentaje)
Media aritmética Años Letras del Tesoro («Treasury bills») a corto plazo: 1926-1987 1926-1950 1951-1975 1976-1980 1981-1985 1986 1987 3,54 1,01 3,67 7,80 10,32 6,16 5,46 0,94 0,40 0,56 0,83 0,75 0,19 0,22 Desviación estándar

Rentabilidad de bonos del Estado (Estados Unidos) a largo plazo: 1926-1987 1926-1950 1951-1975 1976-1980 1980-1985 1986 1987 4,58 4,14 2,39 1,95 17,85 24,44 –2,69 7,58 4,17 6,45 11,15 14,26 17,30 10,28

Rentabilidad de bonos de empresas de alta calidad a largo plazo: 1926-1987 1926-1950 1951-1975 1976-1980 1981-1985 1986 1987 5,24 4,82 3,05 2,70 18,96 19,85 –0,27 6,97 3,45 6,04 10,87 14,17 8,19 9,64

Rentabilidad del índice compuesto Standard and Poors (S&P) 500: 1926-1987 1926-1950 1951-1975 1976-1980 1981-1985 1986 1987 12,01 10,90 11,87 14,81 15,49 18,47 5,23 20,55 27,18 13,57 14,60 13,92 17,94 30,50

Fuente: Estimaciones del autor basadas en datos del Center for Research in Security Prices de la Universidad de Chicago.

10
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.

Marriott Corporation: el coste del capital (Resumido)

202-S08

Anexo 5

Diferencial entre la rentabilidad del índice compuesto S&P 500 y de bonos (En porcentaje)
Media aritmética Desviación estándar

Años Diferencial entre la rentabilidad del índice compuesto S&P 500 y la rentabilidad de letras del Tesoro (Estados Unidos) a corto plazo: 1926-1987 1926-1950 1951-1975 1976-1980 1981-1985 1986 1987

8,47 9,89 8,20 7,01 5,17 12,31 –0,23

20,60 27,18 13,71 14,60 14,15 17,92 30,61

Diferencial entre la rentabilidad del índice compuesto S&P 500 y la rentabilidad de bonos del Estado (Estados Unidos) a largo plazo: 1926-1987 1926-1950 1951-1975 1976-1980 1981-1985 1986 1987 7,43 6,76 9,48 12,86 –2,36 –5,97 7,92 20,78 26,94 14,35 15,58 13,70 14,76 35,35

Diferencial entre la rentabilidad del índice compuesto S&P 500 y bonos de empresas de alta calidad a largo plazo: 1926-1987 1926-1950 1951-1975 1976-1980 1981-1985 1986 1987 6,77 6,06 8,82 12,11 –3,47 –1,38 5,50 20,31 26,70 13,15 15,84 13,59 14,72 34,06

Fuente: Estimaciones del autor basadas en datos del Center for Research in Security Prices de la Universidad de Chicago.

11
This document is authorized for use only by Jose De Leon (JADELEON@UFM.EDU). Copying or posting is an infringement of copyright. Please contact customerservice@harvardbusiness.org or 800-988-0886 for additional copies.…...

Similar Documents

Premium Essay

Marriot Case Analysis

...MARRIOTT Case Analysis 1. Are the four components of Marriott’s financial strategy consistent with its growth objective? Manage rather than own hotel assets – Although this strategy has a risk of contract expiration it makes easier to expand. Invest in projects that increase shareholder value – This component definitely stimulates growth, although may force management to take more risk. Optimize the use of debt in the capital structure – The concept of optimal capital structure stands for the growth, nevertheless the techniques used by management sometimes limit it in favour for the higher rating. Repurchase undervalued shares – In a number of cases this component may lead to directing the cash flows not in the projects with positive NPV, which may impede growth. 2. How does Marriott use its estimate of its cost of capital? Does this make sense? Marriott used (or considered to use) the estimate for the cost of capital in two ways: a) Discounted CFs from projects by the appropriate division’s hurdle rate to get NPV, which makes a lot of sense since the risk among divisions varies. b) Thought about incorporating hurdle rate in compensation policy – this doesn’t make much sense, because the rate reflects the risk of activities, not the performance of managers. 3. Compute the WACC of Marriott Corporation: a. What risk-free rate and the risk premium did you use to calculate the cost of equity? To be consistent with risk premium calculations I used the......

Words: 450 - Pages: 2

Premium Essay

Marriot Case Study

...in today’s unpredictable market. • Optimize use of debt in capitol structure – There is a possibility that Marriott is over leveraged, with 59% of its total capitol being financed with debt, however, this does allow them to expand. • Repurchase undervalued stocks - This does not fit with Marriott’s strategy to expand and grow. If a company is to expand, they need to invest in growth projects; they can’t be focused on buying back stock to inflate market value. However, it can be a sign to investors that they are confident in their business model, and it should increase shareholder value, as the price per share should increase. 2. How does Marriott use its estimates of its cost of capitol? Does it make sense? • Marriot uses of cost of capital as the hurdle rate to discount future cash flows for the investment projects of the firm’s three divisions, and then to calculate the net present value and net present value over cost to decide for the profit rate. Seeing as how cost of projects stays the same, net present value and hurdle rates are used as variables to decide if they should be accepted or not. Higher hurdle rates equate to a lower net present value (future cash flows are discounting at a higher rate.) Bottom line is a lower return on the project. I would suggest that NPV should be calculated for each division separately. 3. What is the weighted average cost of capitol for Marriott Corporation? WACC for Marriott = 12.95% • A) What......

Words: 944 - Pages: 4

Premium Essay

Marriot

...Assignment Source Document: HBS case- Marriott Corporation: cost of capital Prepare a case discussion report. The report must at least address the following issues 1. Are the four components of Marriott’s financial strategy consistent with its growth objective? Marriot has following four financial strategy components * Manage rather than own hotel assets.  * Invest in projects that increase shareholders values  * Optimize the use of debt in the capital structure * Repurchased undervalued shares.  The company operates in three divisions having following sales and profit figues (1987) 1. Lodging (41% of sales and 46% of profit) 2. Contract services (46% of sales and 33% of profit) 3. Restaurants (13% of sales and 16% of profit).  2. How does Marriott use its estimate of cost of capital? Does it make sense? Marriott measured the cost of capital for investments of similar risk using the weighted average cost of capital (WACC).Firm WACC is the overall required return on the firm as a whole and it is used by management to determine appropriate investments that could boost the return on its investment and profitability. 3. What is the WACC for Marriott Corp? a. What risk-free rate and risk premium did you use to calculate the cost of equity? Marriot uses CAPM ( Capital asset pricing model) evaluate cost of equity re = risk free rate + beta * risk premium Equity beta given is 1.11 but it is a leveraged beta . In......

Words: 843 - Pages: 4

Premium Essay

Marriot Marketing Plan Presentation

...industries. Those new age cities will be a good opportunities to tap for the future markets. Acquisition of existing/sick business units will also should be a good strategy to increase the market share in the future. By this we get the prime location existing infrastructure and also good customer base which is invaluable. 10. Marketing Mix: If we study the market we find in every industry there is variety of customer based on need, taste, culture, budget, time of the requirement. Specifically in the hospitality industry the variety is more. We find a large variety of customer range based on the necessity. So to get have a prospective market plan we need to have a variety of product which caters to all the ranges of customers/market. Marriot hotel too have a wide range of products to offer to all kinds of customer range. The Price is also a major criterion in the product mix. • Marriott Hotels and Resorts JW Marriott Hotels and Resorts Renaissance Hotels Courtyard* Residence Inn Fairfield Inn Conference Centers TownePlace Suites Springhill Suites Marriott Vacation Club [pic] Each brand has its own style or theme. For example we take Residence Inn. We visited two Residence Inn hotels and what mostly attracted our attention is that they have a really cousy lobby. It was a quiet and cosy place with comfortable couches. That's why we think......

Words: 3702 - Pages: 15

Free Essay

J.W Marriot

...Resumen del libro Espíritu de Servir El libro Espíritu de Servir fue escrito por el Empresario J.W. Marriot (J. Willard Marriot nombre completo.) Este libro tiene varias ediciones y a dado la vuelta al mundo ya que se trata de un libro que fue escrito por un empresario visionario de Estados Unidos dueño de una de las cadenas de hoteles mas importantes a nivel mundial, la cadena Marriot Corporation, que comprende no solo Los hoteles si no también Cadenas alimenticias, parques temáticos y línea de cruceros. El libro Espíritu de Servir habla de la vida del Sr. Marriot y como este fue creciendo dentro del ámbito de la hotelería, y como el fue criado por su padre. En el inicio del libro se habla de tres aspectos que son sumamente importantes para el buen desarrollo, éxito y perdurabilidad de cualquier empresa, que preste un servicio, estos son tres puntos que Marriot Corporation ha sabido inculcar en sus empleados y es gracias a eso la mayor parte de su éxito. Los tres aspectos que deberían de tener o con los cuales deberían de contar todas las empresas para tener éxito y perdurar por siempre son los siguientes: 1. Valores intemporales y un propósito perdurable: Esto se basa en que todas las empresas que quieran salir adelante y perdurar deben inculcar en sus empleados y practicar valores que trascienden y que aunque la empresa cambie su forma de trabajar o hacer las cosas los valores siempre deberán de ser los mismos. 2. Gran deseo por superarse: esto a lo......

Words: 1742 - Pages: 7

Free Essay

Marriot Case

...tahun 1926-1987 sebesar 12.01% Dari soal kami ketahui Beta Levered Marriott adalah 0.97. Tetapi ini adalah beta untuk tahun 1986-1987 dengan komposisi struktur kapital yang berbeda dengan yang diinginkan (debt sebesar 60%). Dari exhibit 1, kami ketahui debt untuk tahun 1987 adalah 41% dari keseluruhan kapital. Untuk mendapatkan beta levered dengan komposisi struktur kapital yang berbeda, kami menggunakan rumus Hamada. Bl=Bu+(1+(1-t)D/E) Bl=0,97; tax=0.34; D=2.498,8(juta dollar), E=$30*118,8million shares=3.564(juta dollar) Bu (beta unlevered)=0,66 Dari beta unlevered ini kami gunakan untuk perhitungan beta dengan komposisi struktur kapital debt 60%. Bl=Bu+(1+(1-t)D/E) D=0,6; E=0,4 maka didapatkan Beta Levered untuk Marriot adalah 1,32 Dengan demikian kami dapatkan CAPM, CAPM=Rf+b(Rm-Rf) sebesar 0,167 Rd, cost of debt didapatkan dengan menggunakan US government interest rate pada tahun 1988 untuk jangka maturity sebesar 30 tahun (kami asumsikan ini sesuai dengan going-concernnya Marriott) sebesar 8.95% dan tebarannya di atas Rate Premium pemerintah US sebesar 1.30%, maka kami dapatkan Cost Of Debt sebesar 8.95%+1.30%=10.25%. Dalam perhitungan ini kami juga mengasumsikan untuk tidak menggunakan perhitungan Floating Rate untuk debt. Tax yang digunakan adalah 34%, komposisi debt sebesar 60% dan equity sebesar 40%, maka didapatkan WACC atau cost of capital untuk Marriott adalah 10,74% 3. Cost Of Capital untuk divisi Lodging, Restaurant dan Contract...

Words: 1406 - Pages: 6

Premium Essay

Marriot Case Analyse

...Marriot case Analysis 1, financial strategy According to the case, we noticed that Marriott Corporation intends to remain a premier growth company, to be the preferred employer, the preferred provider and the most profitable company. And in order to achieve these goals, it incorporated four main elements into its financial strategy. In our opinion, these elements are consistent with the financial strategy. First, Marriot sold its own hotel assets to limited partners but retain the operating control as the general partner. In other words, Marriot tried to reduce the assets it owns. According to ROA, which is calculated by dividing a company’s annual earnings by its total assets, we can know that, ROA will increase as asset reduced, which gives us a sign that Marriott’s profitability is increasing. At the same time, by diversifying the owners of the hotel assets, it may also reduce the risk to invest Marriott, which will also attract more investors to enter this Corporation and helps the company to have more capital to develop. Also, Marriot is able to retain the operating control as the general partner under a long-term management contract, so it might reduce the possibility for someone to take over the whole hotel assets and make changes about the current operating control right. Thus Marriot will operate in a growing and profitable way. Second, Marriot used discounted cash flow techniques to evaluate the projects and invest in projects that increase shareholder value...

Words: 2838 - Pages: 12

Premium Essay

Marriot

...risk premium for each of the divisions and the company as a whole is lesser than 4%, we have assumed it to be 4%. The equity beta and market leverage for the various firms (Marriot and its comparables) has been given and using the following information we can compute the asset betas for the various firms in the industry: Asset Beta =Proportion of equity*Equity Beta + Proportion of debt*Debt beta β_A=E/(D+E) β_E+E/(D+E) β_D Debt beta is assumed to 0 (as given in the instructions) Thus Asset Beta=[Equity/(Debt+Equity)]*Beta equity   LODGING Asset beta based on comparable companies in the industry: The comparable companies have been chosen based on the type of operations. A company is considered comparable if its operations include managing hotels or inns. All the companies chosen above manage hotels or inns. Discount rate based on the above asset beta:   RESTAURANTS Asset beta based on comparable companies in the industry: The comparable companies have been chosen based on the type of operations. A company is considered comparable if its operations include running restaurants. All the companies chosen above run restaurants. Discount rate based on the above asset beta:   MARRIOT CORPORATION Based on the information given the asset beta and the total cost of capital for Marriot corporation has been computed as follows, the risk free rate is assumed to be the US government interest rates for a 30 year maturity: CONTRACT SERVICES Since no......

Words: 1009 - Pages: 5

Premium Essay

Marriot Case

...whether the Marriott should employ a repurchase. It also makes sense as the calculation is logical. Q3: Calculation of WACC for Mariott Corporation: assumptions of the risk free rate, the market risk premium and Mariott’s cost of debt Assumption: Risk free rate is constant in the future; old levered beta d equals to 1.2. To estimate WACC for future free cash flows, we use target capital structure to reflect future trends. So leverage ratio is 60%. For cost of debt, we use 30-year government interest rate as risk free rate because Marriot assets are mainly long term, which means that . For tax, we use tax rate of 1987 44% by assumption that it won’t change in the future. For cost of equity, we use CAPM. Risk free rate: Use 30-year government interest rate 8.95%. Market risk premium: Use spread between S&P and long-term government bond returns 7.43% as it is a long-term historical data and thus more accurate to estimate equity as Marriot is a long-term project. Beta: Adjusted by leverage ratio. Unlevered beta is . As rd is 10.25%, and r_d=r_f+β_d×E(R_m-r_f), so new levered β_d is 0.175. Thus levered equity beta is . Therefore, cost of equity is r_e=r_f+β_e×E(R_m-r_f)= 8.95% +1.4978x7.43% = 20.08% Therefore, WACC of Mariott is...

Words: 494 - Pages: 2

Premium Essay

Marriot Case

...| Marriott Corporation | Case Study – Write Up | Hitesh Gupta & Swapnil Deshpande 2-5-2015 | Q1 what is overall WACC for Marriott Corporation? Ans :- For calculating WACC we need cost of equity for the firm(ke) ,cost of debt(kd) capital structure of the firm and tax rate (t). To calculate cost of debt we chose the long term interest rate on U.S. government bond and added debt rate premium (From Table A debt premium = 1.3%) for Marriott Corporation to it. We chose long term US govt bond rate (Rf = 8.95%) majorly because of their lodging business which contributes more than 50% of the profit and has assets of a very long useful lives The target capital structure is provided in Table A of the case study which is 60% debt and 40% equity. We will use the same while calculating WACC. From exhibit 1 of case study the Tax rate in the year 1987 for unlevered beta = 44% = (Income tax / Income before income tax)*100% To Calculate cost of equity we have followed the below process (See Appendix for calculations): 1) Calculated unlevered beta (βu) using the given debt to equity ratio and given equity beta from Exhibit 3 of case study βu= βl(1+1-t*DE) 2) Levered the βu with the targeted capital structure and tax rate = 35% βl = βu*(1+1-t*DE) 3) To determine the risk premium (Rm – Rf) we have used 1926 -87 Spread between S&P 500 composite return and long term U.S. govt bond return (Exhibit 5 of the case study) to have a reasonable measure of......

Words: 1277 - Pages: 6

Premium Essay

Marriot

...2. In this case Marriott used Weighted Average Cost of Capital to determine to take on certain investments. Using the WACC it does make sense in this instance. Marriott has 3 different divisions they are in: lodging, restaurants, and contract services. For each of these services they calculated each WACC individually to give an accurate account of each individual divisions risk level. They use hurdle rates for each division to see which projects to take on and if they provide enough return for the amount of risk they are willing to take on. Using this method makes sense considering every division has their own unique risks. 3. (A) (Appendix (1)) the weighted average cost of capital for Marriott Corporation (using the formula in the document) is 8.81% according to our calculation. We used the tax rate of 44% from the tax rate they paid in (1987) and divided it by the income before taxes (1987). From table: A it gave us the D/V, 60%, which you can find the E/V, 40%. Finding the cost of debt the case gave, using US government interest rates for different years. In the case it states lodging assets had long useful lives we used the 30-year maturity 8.95%, also it states that restaurant and contract services divisions had shorter useful lives so we used the 10-year maturity 8.72% for both. Since Marriot was expected to pay a spread above the current government rate we took each subdivision and we added the corresponding premium it gave us and added it to Gov. Interest Rate...

Words: 563 - Pages: 3

Premium Essay

Marriot Case

...1.Since the Marriott Corporation began in 1927, the business grew into one of the leading lodging and food service companies in the United States. From the Exhibit 1, the sales grew 455% ($1174.1 to $6522.20) from 1978 to 1987. The Return on average shareholders’ equity grew to 22.2% from 13.9%. The company’s growth objective is to remain a premier growth company. The four components of Marriott’s financial strategy are consistent with its growth objective. Firstly, manage rather than own hotel assets saved lots of costs and reduced its debt. While retaining operating control, Marriott generated $890 million revenue and the management cost is only 3% of the revenues. Second, invest in projects that increase shareholder value benefits the company by using discounted cash flow techniques to evaluate potential investments. It considered present time value and the company can ensure a return on projects which results in profitable and competitive advantage. Third, optimize the use of debt in the capital structure is achieved by invests money in long term assets. It can maximize its debt. Finally, to repurchase undervalued shares once its stock market price fell substantially below that value generate $429 million stocks by only using $13.6 million. All of these four strategy is crucial to keep the company’s growth. 2.Marriott use WACC to estimate its cost of capital. Weighted average cost of capital is used to calculate a firm’s cost of capital in which each category of......

Words: 839 - Pages: 4

Premium Essay

Marriot Case

...Alexandria Cooker Group Project 2 1. Manage rather than own hotel asset: holding the whole hotel assets is more risky than just managing the hotel. Normally management fees are 3% of the revenue plus 20% of the profits before depreciation. After the company was developed, Marriot sold the hotel assets to limited partners but retained management. By controlling their costs and resources its easier for them to achieve their goals because they can decrease costs and employees’ salary will be better as well as customer service quality. Invest in projects that increase shareholder value: Marriott is focused on project, which will give a potential return. To invest in projects that increase shareholder value is good for growth. Marriott is able to analyze potential investments. Optimize the use of debt in the capital structure: They invest money in long-term assets so they have to optimize their debt use. Decreasing the debt percentage the value of Marriott will increase. Repurchase undervalued shares: The strategy to repurchase their stocks whenever its market price fell. This gives them the ability to reinvest money and create more potential for future profits. Its possible that the company won’t notice other projects with positive NPV. Not consistent with its growth objective. 2. They use WACC to determine the opportunity cost of capital. Its used to make decisions about whether a project should be realized or not. It does make sense to use estimates of the cost......

Words: 640 - Pages: 3

Premium Essay

Marriot Case Corporate Finance

...Advanced Corporate Finance Marriott Case 1.The WACC for Marriot Corp is 10.68% if taken alone. Another way would be to use the standardized weights of all the other divisions lodging,restaurant and contract services WACC . This gives us a WACC of 10.21% for the Entire Entity. a.The risk free rate used was 4.58% (Long Term Us Government Bond Returns 1926-1987) as these represent an asset of similar risk and longevity(Lodging can be considered to be a long term business).The Market Risk used was the S&P 500 composite(1926-1987) which was 12.01% .The risk premium in this case turned out to be Market Risk-Risk Free = 7.43% 2. If they are opening a new restaurant or lodging facility one can use Mariotts WACC to decide whether to go ahead with the project proposal or not. 3.Lodging Division WACC = 9.17% , Restaurant Division WACC=11.83% a.For all the divisions the risk free rate used was 4.58% (Long Term Us Government Bond Returns 1926-1987) as these represent an asset of similar risk and longevity.The market risk and market risk premium used for all cases was the S&P index 12.01% and 7.43% respectively. b.Cost of Debt : Marriot Marriott =8.95%(Debt Equivalent 30 Yr Maturity) + 1.3% (Premium)=10.25% Lodging =8.95%(Debt Equivalent 30 Yr Maturity) + 1.1% (Premium)=10.05% Marriott and Lodging were considered to long term business with a shelf life of 30 years Lodging =8.72%(Debt Equivalent 10 Yr Maturity) + 1.4% (Premium)=10.35% Contract =8.72%(Debt......

Words: 458 - Pages: 2

Premium Essay

Marriot

...regions/counties. • Because of debt free strategy, the company had limited investment in R&D. Even they can provide the “me to product” but the industry will change with more related regulation to be generated from government, that will require each pharmacy company spend longer time, more money to do the testing before launch to the market, “me to product” will slow down the process to catch the new market segmentation. • Brand risk, due to the company was only focus on the interest of shareholders; lack of CSR (corporate social responsibility) will be another risk. • Over centralized power in the leadership even $500 expense need approved by CEO. Not easy money system and not enough flexibility. b) Financial risks Debt free strategy Case Study/American Home Products Corporation 1 • • Will cause the lack of confident from institutional investors and individual investors due to the low leverage. Inflation! According the public information, the inflation rates from 1979 to 1981 was 11.22%, 13.58% and 10.35%, that means holding money equals losing money. 729m+593m+494 =1816 m which was the total cash AHP was holding, times the averagely discount rate of inflation 11.72%,......

Words: 321 - Pages: 2